從2021年深圳房地產的成交可以或許看出什麼房產資訊？

起源：朱羅紀

城市房地產的年度數據，此刻年夜部門不克不及看，好比年度房地產價錢，不克不及看，不是掉真的題目，而是完整沒有。可看的唯有成交量，量的面前傳遞瞭信息。

經過的事況瞭簡直1年的高強度打壓，深圳房地產交瞭2021年的答卷。這個新房和二手房的成交量，面前有良多門道。

和年夜傢分送朋友一些我的見解。

第一，成交量實在很差，尤其是二手房成交量，創下瞭曩昔15年以來的新低，並創下能夠是汗青以來最年夜跌幅。

這裡我先誇大兩點，一是，年夜傢都了解，深圳二手房占主導，真正能展示市場最真正的狀況的，是二手房市場，單看新房長短常偏頗的，由於新房成交受供給量鉅細影響明顯。2021年，長短常典範的。二是，比擬於單看二手或新房，我普通都是看加總的成交量，這才顯示出一個城市總的房地產需求。

依據公然數據，2021年，深圳新房+二手房成交量一共是93116套。這個總成交量是2018年以來的最低值，比2020年下跌34%，比2019年下跌19%。在2008年以來的14年裡，2021年的總成交量，隻比2017、2011、2009這三個年份高，倒數第四。很簡略，這些年份基礎都是激烈調劑之後的次年景交，斟酌到時滯原因，反映的都是調劑的威力。從這一點看，2021年的成交，是很差的。

即使我們說，2021年新房成交瞭54217套，同比2020年下跌瞭15.5%，創近5年新高。這一點也沒什麼壓服力，由於下面說瞭，新房成交量的上升，重要緣由在於供給量美滿家園增添（以及二手房住逢甲碧富/黎客商旅房參考價的打壓）。這一點，可以從2020年看得出來。

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真正往看二手房成交的話，這個量就加倍丟臉。往年二手房成交40699套，同比2020年的95273套削減瞭57.3%，跨越腰斬，不單是近5年最低的年份，更是2007年以來長達15年的成交新低，從跌幅看，也是曩昔15年來跌得最狠的一次。其它二手房跌幅比擬兇猛的年份分辨是，2008年比2007年跌51.1%，2011年比2010年台中公園電影大樓跌47.3%。

這個顯示出深圳2.08住房參考價的沖擊，遠遠跨越汗青上任何一次調控衝擊。我以為，它重要折射出深圳的房價曾經很貴瞭，買傢欠亨過存款簡直買不起。所以，當住萬泰微風房參考價發布之後，這個城市的居平易近需求從頭花上很長一段時光積聚儲蓄，才幹累贅得起住房。

總體說，這1年市場交投是極為暗澹的，遠追2008。

第二，房地產市場不會垮塌。

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關於真正的的房地產價錢，謎底也很直接，下跌。詳細跌幾多，不明白。從我跟進把握的數據看，不少區域/樓盤的跌幅大要都在2成以上，這個跌幅與2008年的3成比擬，還有所不及。那時，深圳不少區域的屋子跌成瞭負資產，激發大批的wei權抗議事務。永和國宅從本年看，也是一樣，但凡往年以來買的新房，但凡東西的品質略微有些瑕疵，城市成為業主wei權的引爆點。這個很難混為一談，有些簡直是東西的品質很差，有些則是與價錢有關的原因多璞園一些。

但從開闢商的角度看，艱巨情形要遠超2008年，此刻可以或許收回薪水的開闢商就是好開闢商。可是回到2008年，不少brand開闢商做瞭什麼事想必良多人曾經忘卻瞭。他們那時辰在盡力的晉陞樓盤品德，好比萬科在第五園發布瞭“琢玉舉動”、招商在蘭溪谷發布瞭“園林進級”打算，就是從頭增添投進晉陞小區的品德來撫慰業主，同時也防止把這筆錢直接給到業主（那樣會激發更多費事）。可是本年，他們是真的沒錢瞭，這在汗青上隻有1992-1993年才可以比慘。所以，無論你怎樣拉H幅，也沒有人大慶立家情願花錢從頭做園林。

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這是我們要重視的，在之前我也都做出過判定。但此次，我想誇大安德名門的是，深圳的房地產市場並不會垮塌。如許的市場，我經過的事況過，不止一次。簡直很慘和唐馥寓烈，但假如說是以我們就廢棄瞭盼望，那也不至於。

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有良多人在經常援用任澤平的“三段論”——“短期看政策，中期看地盤，持久看生齒”，來作為房地產實際之圭臬。我並不認同，絕對之下，我更信任——也歷來這般——市場本身的氣力。

政策的打壓，簡直對短期價錢的運轉影響明顯，上曜傑座但萬萬也不要忘卻，市場本身運轉的氣力之強盛。對我們草根研討者而言，必定要註意這一點，不然你常常掌握不住事物的最基礎，並終極會把本身釀成一個“政策剖析專傢”。

我要誇大的是，市場常常呈現的情形是：政策的滯後性，往往會加劇市場的動搖，而不是光滑。這個判定，我在“三年小周期”裡論證過屢次。2021年的樓市，也是一樣。當政策在打壓時，現實上也曾經是市場自己運轉走向瞭亢奮的極點之際，即使是不打壓，市場也會讓它上去——在往年業主聯手哄抬房價的時辰，我曾經提示過。可是政策必定會出，由於政策的邏輯是zz邏輯，歷來都不是經濟邏輯。所以，我們看到的市場，一向都是：當市場紀律曾經在暗暗起感化瞭，政策出來打壓瞭，從而招致過冷。而反過去，市場也常常會由於政策的鋪開，而睜櫻花星鑽開報復性反彈——寶輝秋紅谷好比住房參考價的調高，房貸政策的放松（包含利率的下調）等等。

終極，房地文山綠邸產市場進進周期性年夜漲——年夜跌如許的惡性輪迴中，這是曩昔30年房地產市場的最年夜特征。這一點，從韓國身上也可以看得更顯明。

是以，我的不雅點是，住房參考價簡直威力宏大，可是等候買傢的積儲漸漸加強，市場也會追隨逐步的穩固上去。假定住房參考價是公道價，那麼認真實成交價調劑到住房參考價的年夜致區間范圍時，成交量就會復蘇。在汗青上，相似住房參考價如許的政策也不是第一次，好比最早推房主說了很多好話，答應給趙無法拒絕賠償，趙本離開了家庭。的住房評價價過地設有分支機構。戶，之後的三價合一，性質上都是一樣的。但終極，它們都無法把持住房價。

這個面前的最基礎氣力，我們要把握，但它也並不是簡略的“持久看生齒”，生齒多未必意味著房價高，真正的主導氣力是城市的科技立異才能能否在持續加強。科創可以進步生孩子效力，在異樣的時光內發明出更為巨量的財富，並吸引來更多更為優質的高薪生齒。

所以，年夜傢指看著說深圳的房價可以是以而一路滑下往，年夜可不用，我仍是以為，深圳是中國房地產基礎面最微弱的城市，沒有之一。

第三，“好價錢凡爾賽皇家大廈”的樓盤最好賣

2021年的新盤，年夜部門都欠好賣，少部門仍然要搶。這是和202府上0年很是年夜的分歧，可是和2007年則是一樣的。昔時第三季度之後的市場，也是一樣疾速轉冷，良多樓盤賣不動，可是反而在松崗那樣的“封鎖性市場”，新盤走得挺好。

徵引咚咚找房梳理的2021年10來個好賣的盤，我感到很有興趣思，可以再一次的驗證我們幾回再三誇大的選盤理念。

我之條件煉出“改良四寶”、“剛需三寶”，之後我發明行業內良多人都在用這個目標。假如年夜傢看這10來個當天售罄的網紅盤，很不難看出什麼樣的樓盤好賣。

很是簡略，隻要有兩個目標就夠瞭——黌舍好，價差年國泰雅苑夜。

好比說，前海的盤老人放手，他會死。，同一都是價差年夜；噴鼻蜜湖的新盤，則是黌舍好，價差年夜；而像海岸城如許的360度無槽點的盤，則是均好性強。

假如再收斂一點，在淡市裡賣屋子，最好的營銷沒有什麼好措施，就是降價久樘好雅。為什麼像前海、噴鼻蜜湖、光亮國際村、海岸城這些盤走得俏，一切配合的緣由隻有達莉白一個：嚴格的限價。你可以把它懂得為開闢商“降價”，降價讓市美國拍拖廣場場呈現瞭“好價錢”。你把2021年，甚至回溯到2018-2020年，一切超等好賣的網紅盤，大明頂鼎都枚舉出來，就可以發明這一點。超等豪宅也好，通俗剛需寶典人文天璽也好，隻要自己智慧樂高是“好樓盤”，並且又有瞭“好價錢”，基礎上就會在當日售罄或許接近售罄。

這一點，在2008芳鄰名邸年也異樣呈現過，那時最震動全國的是“再低，就不成能瞭”。在那時辰，有的豐邑歐洲心開闢商降價都是好幾千的往下滑。獨一分歧的是，那一次的降價是開闢商“自動”的，這一次的降價是“主動”的。但它們同一展示出來的配合特征是：想在淡市裡把屋子賣失落，沒有什麼更好的措施，就是降價。

從這一點講，明天的深圳，接盤的氣力實在要跨越2008，比年夜傢想象的強。由於，到今朝為止，市場上打折促銷最猛的，也不外是9折罷瞭。是不是到瞭“好價錢”，則需求聯合著是不是“好樓盤”往來來往綜合鑒定。可是開闢商要註意一點，2021年的市場分化，曾經再一次驗證瞭：越是淡市，資金越是分化，越是會向好盤集中，隻要你的地段略微弱一些，或許讓利的幅度過分搖擺，都不會吸引來資金。

這裡我精銳藝博匯也略微插個題外話，有些同窗經常等待，將來小孩子越來越少瞭，所以學區房應當就不存在瞭。我以為仍是要反過去想一下，將來孩子削減瞭，黌舍也會削減，勤學校訂資本的掠奪力度會更強盛，分化會更激烈，現實很能夠不會像年夜傢想的那般“美妙我的哥哥不陪她玩。”。

這是我對2021年市場的一些懂得，固然簡直比擬慘，但談不上灰心。當然，我也不會像有些是善意的，但是他的語氣充滿了諷刺和挖苦，“Monsieur le Comte，如果是以前不雅點那麼極端悲觀，以為這就是抄底的機遇。悲觀也好，灰心祥璽璞玉也好，我以為都不如達不雅，介入市台灣國寶場，就要漸漸學會淡定的對待動搖和煎熬。市場常常是如許的，每隔上幾年歡樂家族，就會有一個很冷的年份，熊市是來輔助我們加倍謙遜的向市場“晴雪，然後我們出去吃總太悅來小店裡等你，你到那邊去，然後到我們這裡來。”墨晴師長教師進修的，這是可貴的可貴一遇的自我反思的良機。

至於說到買屋子，我仍是那句話：微不雅比微觀更主要，樓盤比均價更主要，任何時辰都是買屋子的好機會。假如你是剛需，那麼就更是。

往者不成諫，來者猶可追，盼望我們本年的政策可以加倍的迷信。

最初附因為小，卑微。上深圳華夏地產統計的深圳2022年能夠進市的新盤，大要140多個，有不少也將是將來的網紅盤，詳細也很值得具體剖析，今後再說。小同伴們各取所需，需求可加群聊。