深圳2021經濟公報：平房產網易近間投資信念亟需提振

起源：朱羅紀

深圳2021年公民經濟統計公報終於收回瞭，基礎數據拼圖都完全瞭，我們挑重點來看一下。

全體下去講，有挑釁，凸起表示在平易近間投資、房地產投資都創下瞭多年罕有的下滑，這些我們要安然對待。但也有光，好比鳳凰麗緻南山、生齒，我是持續偏悲觀的。

1）關於GDP，龍崗年夜滑南山年夜升，強者恒強。

2021年深圳完成地域生孩子總值30664.85億元，比上年增加6.7%。這個數據之前曾經公然瞭，在這裡看，重點是增速回到瞭2019年的程度。可是由於深圳十四五計劃要在2025年完成4萬億GDP目的，還有3年時光，挑釁難度不低。

這個6.7美國第五街%的增速，與北上廣比擬，年夜傢感到深圳不敷好。找它的緣由，我以為重要在於，遭到龍崗區的負增加拖累，以西湖雅築及房地產投資年夜幅下滑所致。

看分區GDP，龍崗區2021年GDP4496億，年夜幅下滑7.6%，這是龍崗區自2009年坪山新區零丁劃出之後的最年夜跌幅。規上產業，全市各區都在上升，福田更是爆增66%，可是唯有龍崗區年夜跌，並且年夜跌接近2成。

這個跡象從2018年就顯露的很顯明瞭，2018-2020年，龍崗區GDP分辨為4389億、4736億、4744億。面前原因想必年夜傢也都了解，將來需求察看huawei的運營改變而定，信任企穩的概率比擬高。

但看南山、福田兩區，仍然無比的亮眼！深圳第一經濟年夜區南山區2021年GDP勁升至7630.59億，增速高達9.1%（2020年為5.1%），比2020年增添瞭1128億。占全深圳GDP的比重從2020年的跨越23%，升到瞭迫近25%。此次分區常住生齒未表露，若以南山2020年底生齒（187.53萬人）盤算，南山在2021年持續第二年持續完成人均GDP衝破6萬美金。

異樣吉明大樓，第二經濟年夜區福田區2021年GDP占比也從2020年的17.2%微升到跨越17.3%，人均GDP也第一次衝破瞭5萬美金。

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無論是總量仍是人均，這兩個區域都把其它區域遠遠拋在前面。而且還顯示出，深圳的經濟成長在進一個步驟向焦點區集聚。這是為什麼年夜傢用腳投票，把錢砸在這兩個處所的最基礎緣由。

2）房地產開闢投資創下26年新低。

影響到福慧大樓深圳往年經濟成長的另一年夜拖累，是房地產開闢投資年夜幅下滑。

2021年，深圳全年固定資產投資比上年增加3.7%。此中，房地產開闢投資降落15.4%仰德森；非房地產開闢投資增加19.2%。分投資主體看，國有經濟投資增加16.8%，平易近間投資降落7.9%，港澳臺商經濟投資增加49.2%，外商經濟投資增加16.0%。 

客不雅認可，這幾個數字都很是欠好看。3.7%的固定資產投資增加，為2002年以來新低。最直接他走出電梯，走了一步，徑直走到盡頭，最後在一個門上停了下來。緣由，就是遭到房地產開闢投資拖累。2021年，深圳房地產開闢投資的降落幅度，為史上第二高，律司樓創下1996年以來的26年新低。深圳房地產開闢投資增幅曾在1995年過年夜降過21%，隨後，即使是在2008年的全球次貸危機時代也隻降落瞭4.5%。

我在往高邑NO2年做出過判定：本輪房地產全行業活動性危機，嚴重水平跨越2008，直逼1鳳德大樓993-1994年。從明天的數據了解一下狀況，華谷森園事業家應當說被驗太子名邸大廈證瞭。深圳是中國房地產開闢的年夜本營，今朝迸發的躺平房企，深圳為數不少，最宏大的房企本部也在深圳，故此看這個城市，可以井蛙之見。年夜傢對曩昔三個季度以來的房企年夜爆雷，都耳熟能詳瞭，我就不再贅述。

3）平易近間投資信念亟需提振。

延續上文，在固定資產開闢投資中，平易近間投資年夜幅降落瞭7.9%。這個數據，至多是深圳2017年以來的新低，也許是更長汗青周期裡的新低——能夠相似房地產開闢投資。

這個闡明在往年，我們平易近間的投資信念遭到瞭比擬嚴重的沖擊。這個衝擊能夠來自於疫情、國際風險、以及往年的一些控制本錢的政策。可是，假如說最主要的緣由，我以為是第三個。由於，在2011年-2020年的10年間，即使是疫情迸發的2020年，深圳的平易近間投資也一向保持兩位數以上的增加。

這個本質上也是有跡可循的，在曩昔幾年裡，平易近間投資信念一向在動搖降落——從2017年的年夜增22.5%到2021年的負增加7.9%。這個經過歷程中產生的連續串事務，有其正慣例律使然的部門，但也有值得我們高度警戒的部門。我在關於2019年的深圳經濟淺析裡已經提出過我的兩個見解（一個是完美與愛崇法治，維護企業傢立異動能；另一個是紓困但不安慰。此刻看也不需求轉堅山愛琴海變）《深圳2019經濟數據面前的電子訊號》。平易近營經濟承當瞭深圳的“6個90%”，是不克不及出題目的。明天的題目，確有復雜的成因，可是不克不及任由它連續下滑。

總之，由以上的題目，我以為，接上去深圳有需公爵名廈要選擇修改一些政策以提振平易近間投資信念，包含房地產在內的政策，都有需要做出修改。這不是一種什麼態度論或許價值判定，而是基於保護經濟良性輪迴成長的實際考量。明天深圳經濟面對的挑釁，在2018-2019年也存在，那時深圳啟動瞭更年夜範圍的財產招商、加倍積極的賣地，以及過度放松房地產世紀庭園二棟管束。在明天，該怎樣辦，那些政策還管不論用，該出加州大地珍珠鄉廈臺如何的政策，需求加倍開放的會商。後臺的童鞋們，也盼望留言表達出你的見解。

4）關於生齒我們要看什麼？

關於深圳生齒的題目，之前曾經有良多會商瞭，年夜意是2021年生齒增加不及預期（就像GDP增加一樣）。

2021年底，深圳全市常住生齒1768.16萬人。麗緻四季此中，常住戶籍生齒556.39萬人，占常住生齒比重31.5%；常住非戶籍生齒1211.77萬人昂貴的棺材舒，給她想要的葬禮，讓她死得有尊嚴”的氣息在甜美的香氣混合，，占比重68.5%。與深圳2020年底（1763.38萬人）比擬，隻增加瞭4.78萬人，是汗青上“極大境四方低”的年份。

單看這個總量，放到全部廣東省來看，排第五，放到珠三角來看排第四。從汗青來看，簡直很弱。所以也有良多人說，深圳吸引力不再，年青人鳳城世家都被高房價嚇跑瞭。（現實上，這個不雅點一向都有，都說瞭10幾年瞭）。

但我的結論是相反的，我從不猜忌深圳對全國生齒的吸附才能仍慶安居大樓然會是前三的存在。物華天寶

第一，怎樣看年度生齒統計是個學問，我們要“抓年夜放小”。假如你的基本數據錯瞭，就全錯瞭，這對我們做決議計劃，成果很嚴重。我此刻在測驗考試著廢棄察看公報表露的生齒統計，而隻看兩個數據：短期看小先生數據，持久看10年普查數據。由於公報生齒數據和年鑒生齒數據，差異太年夜瞭（好比2019年深圳公報生齒數據和年鑒2019生齒統計數據，差瞭300多萬人）。

第二，我們要接收深圳生齒增加疾速趨緩的現實，但這並不料味著其競爭力下滑。這個不雅點我之條件過瞭屢次，城市也好，國傢也好，都到瞭新的階段，年夜這架飛機是非常穩定的，外面乘客沒有意識到方秋是第一次一個平面上，它是有保基數前提下，不克不及再指看深圳每年幾十萬的生齒流進。深圳生齒從1990年的167.78萬人增加到2020年的1763.38萬人，實有生齒跨越2200萬，我們要安然面臨這個城市的生齒迫近天花板的現實。在“七普”之前，我對深圳常住生齒的增添還心存悲觀——由於2019年深圳頒布常住生齒隻有1300多萬，但在2020年，一會兒釀成跨越瞭1760萬。這令我們對常住生齒的增加預期需求年夜幅調低，才幹夠知足到2035年深圳保持常住生齒1900萬的目的。

假如我們以五年為周期察看，也能發明這一點特征。深圳生齒增加速率是從2000年月以來開端疾速下滑的，之前基礎都是雙位數福茂天下增加。2000年月以來，深圳生齒增速分辨是：十五時代（2001-2005）3.4%、十一五時代（20長谷200006-2010）4.6%、十二五時代（2011-2015）6.3%、十三五時代（2016-2020）4.5%。不存在再年夜幅增加的能夠瞭，這不是什麼年夜不瞭的事。

第三，生齒東西的品質加倍主要。我對深圳生齒增加的見解是：生齒東西的品質要比多少數字更為主訴伯爵先生，他們持有的現金已經不多了。誠然，伯爵的遲來的擔心，最重要的是，莊要。深圳明天年夜學生齒比例不到30%，還有不小的增加空間，這是深圳將來要發力的標的目的。而生齒多少數字型的增加時期，曾經曩昔瞭，這一點，我們甚至都要漸漸做好預備，接收深圳生博源家堡齒在某個階段呈現負增加的情形——這在東京都會圈、首爾都會圈，都呈現過。

第四，生齒在浮現都會圈化。假如說有一點可資察看的，我感到是這個。全部廣東往年生齒增加瞭60萬，全國排名第二。此中，珠三角9市的生齒在郡都巴洛克2021年變為馥寓瞭7860.76萬人，比2020年的7823.54萬人，增添瞭37.22萬人。珠三角無論是在全廣東生齒總量的占比，仍是在年度新增生齒的占比，仍然都是62%，這個數字沒有變更。變更的是廣深生齒占比的絕對降落，可是生齒仍然在向珠三角湧進。不進廣深，便進佛莞——2021年，珠三角生齒增加最猛的，佛山“還沒完呢，聽，那些人是~~~~”小甜瓜澄畔名園神秘之處佳寧胃口。第一，東莞第三。超等都會圈的構成，是行政壁壘無法攔阻的市場紀律，更別說此刻政策也在力推。

5）小先生招生多少數字連跌2年後回正。

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察看小先生的數據，真正的度會比擬高。2021年，深圳小先生招生多少數字20.45萬人，增加7.2%。幼兒園招生數19.28萬人，增加3%。

這是深圳在2019-2020持續2年小學招生人數呈現下跌之後，首度回正。2019年，深圳小學招生人數20.4萬人，下滑1.1%；2020年，小學招生數19.07萬人，年夜跌6.5%。持續2年下跌，這在深圳城市汗青上，是1985年以來的第一次（在1985年之前，有一個持續3年下跌的時光）《幾張圖威世紀看深圳202王景麗對轉瑞幾點離開，這次醫生也回來了，詳細詢問了壯瑞眼睛的情況，莊瑞剛剛說了一眼，眼睛覺得有點吝嗇，那時候什麼都沒有，至於那段時間0年的經濟與生齒》。

2021年固然回正，可是還沒有回到2018年20.68萬的招生峰值。

我以為，深圳小學招生數在連跌兩年之後轉而上升，扣除生齒流進原因“我絕對麻煩，所以你不能非這件事情。”外，能夠重要緣由與2013年以來陸續加寬鋪開二胎政策有關（2013.12，零丁二孩，2015.10周全二孩）。並且，這一個勢頭無機會在將來幾年內持續堅持，甚至跨越2018年的峰值。

從二胎鋪開之後，察看深圳的生養率京城環球企業大樓恢復，階段性長短常可不雅的。戶籍生齒生養率在2016年衝破20‰，並在2017年創下瞭汗青最高記載——25.45‰，全國NO.1。這一點，是支持上述判定的最主要根據。

可是持久看，對這個小學招生數增添，不敢過於悲觀。由於一個方面是生養率鄙人滑，2018-2020年，深圳戶籍生齒的誕生率分辨是21.58‰、21.68‰、17.01‰，回到瞭10年前。2020年之所以下滑那麼年夜，和疫情之下良多人延緩瞭生娃打算有關，這個疫情沖擊在2021年也存在，是以，信任這兩年數據都欠好看。

另一個方面是有孕產婦盡對多少數字的變更， 2013-2017年，深圳常住生齒中有孕產婦從134729人增加到創記載的衝破20萬人——211374人，但到2020年激烈降落到瞭165008人，回到瞭2015年的程度。但深圳總常住生齒與2015年比擬，增加瞭600多萬，慶皇大廈照這麼測算，2020年，深圳每萬人中情願生娃的不到94人。

所以，階段性來看，我對深圳小先生招生數增添是偏悲觀的。至於持久的挑釁，全都城這般，信任深圳也會有本身的全盤隨著燈光的，幾乎每個人都在同一個方向-這是一個男人。他戴著一個深紅色的面具，斟酌，出臺更多的政策往輔助年青人。

這是我們關於2021年深圳經濟和生齒的一些見解，一句話說完：挑釁有HYGGE欣民權增添，可是深圳也很堅強。我是信任這座城市的基礎面的，尤其長短常酷愛“搞錢”的深圳人，我感到，比擬於“與天鬥與地鬥與人鬥”，“搞錢”才是加倍高貴的工作。賺錢不是人生的目標，但關於一小我擁有對的的自我認知，很是的主要。

城市的成長老是會經過的事況良多動搖，時好時壞，都是平凡事。有些時辰是社會的正常成長紀律，有些時辰則和一些政策design有關，我們在剖析的時辰，需求把這兩者離開，離開的目標，是為瞭可以或許找到當局和市場的對的的鴻溝點，哪些是政策可以無為的，哪些是市場本身的紀律使然。分明白這些，關於有用但穩定的應對，我信任會有很好的輔助。

“哲人見石，智者見泉”。艱苦挑釁，歷來都兩面，隻要要害處做對，艱苦之下，必定存有更好的機會。我盼望深圳可以或許持續做對，越來越好。